a) certidão negativa de ações cíveis, fiscais e criminais junto à Justiça
Comum e junto à Justiça Federal, relativos à Construtora. Estas
certidões vão mostrar se a empresa está sendo processada, por
quem e por qual motivo. Se houver, por exemplo, uma execução
contra a empresa, o imóvel não poderá ser vendido pois corre o
risco da venda ser anulada,
b) certidão negativa de ações trabalhistas, junto à Justiça do
Trabalho. As dívidas trabalhistas podem causar a nulidade de uma
compra e venda se ajuizadas antes da negociação. Mostram também
o eventual descaso da construtora para com seus empregados e
podem sinalizar problemas com o futuro imóvel,
c) certidão trintenária do imóvel, obtida junto ao cartório de registro
de imóveis onde ele está registrado. Esta certidão vai mostrar a
cadeia de proprietários que foram donos do terreno onde o imóvel
foi ou está sendo construído, bem como possibilita analisar se todas
as transações foram legais ou podem ser anuladas,
d) certidão negativa de débitos junto ao Estado e ao Município,
obtidos respectivamente junto à Secretaria de Fazenda do Estado
ou a Secretaria Municipal de Tributação. Dívidas fiscais também
podem resultar em anulações de venda de imóveis de construtoras,
e) declaração de inexistência de débitos condominiais, quando o
imóvel for apartamento ou condomínio, expedido pelo síndico do
prédio. Mesmo sendo a construtora proprietária do imóvel, pode a
unidade estar em débito com o condomínio e assim, se não for
levantada, esta dívida passará a ser do comprador, uma vez que o
imóvel responde pela dívida de condomínio,
f) declaração de inexistência de débitos junto às companhias de gás,
energia e água. Em imóveis novos, é raro haver problemas deste
tipo, eis que as ligações devem ser feitas pela construtora e o
contrato de fornecimento será firmado pelo proprietário com a
concessionária. Entretanto, o imóvel pode ter sido retomado de
outro proprietário e estar sendo revendido, e pode haver dívidas
pendentes que vão lhe causar dores de cabeça na hora de solicitar
uma nova ligação de água, luz, gás ou telefone,
g) certidão da junta comercial atualizada, para verificar se a pessoa
que vai assinar o contrato ou mesmo a proposta de compra e venda,
tem capacidade jurídica para o negócio e para assumir
compromissos em nome da empresa,
h) certidão negativa de débito do imóvel e do proprietário junto ao
INSS e junto à Receita Federal. São comuns prédios inteiros serem
construídos sem ter alvará do INSS, o que é ilegal e pode trazer uma
dívida enorme para os compradores do imóvel ou até mesmo gerar
a anulação da compra e venda,
i) certidão de protestos do vendedor, obtida junto ao cartório de
protestos ou no fórum. Dívidas protestadas e anteriores à compra e
venda, podem gerar a nulidade de um negócio,
Outras certidões poderão ser requeridas pelo advogado, conforme
as peculiaridades de cada negócio. Lembre-se que tais certidões
podem atrasar um negócio, mas evitar um prejuízo que pode lhe
custar uma vida de trabalho e sacrifício.
Fazer um bom negócio é difícil, mas fazer maus negócios é muito
fácil. Portanto não custa repetir: muita calma nesta hora !
