O que é?
Caução poupança é um depósito em dinheiro, oferecido pelo locatário como garantia das dívidas que possam vir a existir em relação à locação.
Como funciona ?
Neste modelo de garantia, o valor não poderá ultrapassar ao equivalente a 3 (três) meses de aluguel e, ainda assim, deverá ser depositado em caderneta de poupança especial, vinculada, que, ao final da locação, caso não existam divergências quanto a débitos da locação, pertencerá ao locatário.
Procedimentos
Consoante o que determina o item 3 da Resolução n.º 09 de 13.8.79 (que regulamenta o depósito, nas entidades do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, de valores oferecidos em garantia de contrato de locação), o depósito em garantia de locação "será aberto em conta conjunta, não solidária, em nome do locador e do locatário".
A caução ofertada deve ser depositada em caderneta de poupança em nome do locador e locatário, e somente poderá ser resgatada com anuência de ambos, ou através de autorização judicial. A utilização por quem quer que seja da caução ofertada pelo inquilino caracteriza crime de apropriação indébita, sujeito o infrator a pena de prisão.
Resolução n.º 09 de 13.8.79, também regulamenta a forma de levantamento da caução. Seu saque somente poderá se efetivar nas hipóteses a seguir enumeradas: 1ª) pelo locatário, com anuência por escrito do locador; 2ª) pelo locador, com anuência por escrito do locatário; 3ª) pelo locatário, contra apresentação da quitação, pelo locador, das obrigações do primeiro contrato de locação que deu origem ao depósito, e 4ª) pelo locatário ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial transitada em julgado.
O levantamento da caução, portanto, somente poderá ocorrer quando presente um dos requisitos acima mencionado, lembrando sempre que a Caução não é pagamento. É garantia, e como tal somente poderá vir a ser utilizada, na ausência de acordo de ambas as partes em liberá-la, após autorização judicial. É preciso ter paciência. O locatário, finda a locação e quitados os compromissos avençados, com a devida anuência do Locador poderá levantar os valores depositados, bem como os rendimentos do período.
Se, ao final da locação, restar débito a ser pago pelo Locatário em favor do Locador, poderão as partes, em conjunto, comparecer ao estabelecimento onde se encontra depositada a caução para levantar os valores existentes e ali acertarem os seus débitos e créditos.
Contudo, havendo divergência sobre o valor do débito do Locatário, não sendo possível a solução amigável para o litígio, o Locador deverá obter em juízo a apuração de seu crédito para, depois, mediante autorização judicial, sacar no estabelecimento bancário o valor limite de seu crédito, ficando o restante à disposição do Locatário.
Se acaso o valor em depósito for insuficiente para a quitação do débito do Locatário, poderá o Locador, pela via judicial, cobrar a diferença apurada.
Por que é a pior forma de Garantia ?
Atualmente, esta modalidade de garantia é a menos aceita e utilizada pelos proprietários e imobiliárias. O motivo se dá pela razão óbvia de 3 (três) alugueres serem insuficientes para cobrir eventuais débitos deixados pelo locatário.
Ocorrendo o não pagamento do aluguel, a ação de despejo será ajuizada, normalmente após um, dois ou três meses de atraso, e a solução final da retomada, com o despejo, na melhor das hipóteses, tem levado em torno de seis meses.
Considerando que a garantia contratual é limitada, o prejuízo do proprietário chega a ser de certeza absoluta, relativamente à diferença entre o valor depositado e a efetiva apuração dos débitos quando da retomada do imóvel. Em caso de sinistro, e ocorrendo a retomada do imóvel em seis meses (quase sempre o tempo é bem maior), já teríamos aí uma perda para o locador equivalente a 3 (três) meses de aluguel. Este prejuízo aumenta consideravelmente se considerarmos também os valores de acessórios da locação (IPTU, condomínio, água etc..); custas judiciais, advocatícias e eventuais reparos e pintura do imóvel.
É bem verdade que a ocorrência do sinistro não implica necessariamente na existência do prejuízo. Pois como já dissemos acima, é direito do locador ajuizamento de ação para o ressarcimento do prejuízo não coberto pela caução poupança. Mas a estatística tem demonstrado que na maioria das vezes, o inquilino que oferece caução em dinheiro, quando demandado por falta de pagamento, não possui outros meios de saldar o compromisso. Diante disso, fica claro que o risco de prejuízo para o locador é muito grande.
Embora pouco praticada e recomendada, esta modalidade de garantia não significa necessariamente problemas ou prejuízos, principalmente quando a situação cadastral do locatário forem criteriosamente avaliadas.
